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耳より情報
2021年09月20日 [耳より情報]

中古マンション購入時に押さえておくポイントは?

オーケストライフでは、皆さまのお役に立てるくらしや住まいの耳より情報を定期的に発信していきます。
今回は、地域の頼れる不動産アドバイザー トラストバンク株式会社の齋藤 健児が「中古マンション購入時に押さえておくポイントは?」と題して、お話しします。



中古マンションを購入する場合、皆さんは何をポイントに選びますか?
 「築年数」「間取り」「駅から近い」など、それぞれに“こだわり”はあるでしょう。もちろん、それらの条件で物件を探すことも大切ですが、さらに押さえておくべき重要なポイントがあるのをご存知でしょうか?

それは、「大規模修繕工事」に関する情報です。
「大規模修繕工事」とは、外壁のひび割れや屋上の防水層などあらゆる劣化に対応する工事で、一般的に12〜13年が工事周期といわれています。そこで大事なのは「修繕積立金の総額」と「いつ大規模修繕工事が実施される(された)か?」の情報を事前に得ておくことです。

あるマンションを例にして、みていきましょう。
■築年数:12年 
■戸数:85戸
■大規模修繕工事実施年月:2021年5月
■修繕積立金(総合計金額):1億1889万円
(積立金1戸あたり約15,000円/月 ※居住面積により多少異なる)


このマンションは、上記の積立金にて大きな問題もなく、スムーズに工事が実施されました。このように、適切なタイミングで終えられると安心ですよね。しかし、残念ながらすべてのマンションがそうではありません。

中古マンションの場合、「いつ修繕工事が行われたか?」は、確認しないと分かりません。例えば、築年数が15年なので実施済みだと思ったものの、「外壁が古いような・・・?」と気になって確認すると、「来年以降の予定」との回答が! さらに、工事の時期が迫っているにも関わらず、積立金が足りずに追加負担が必要なケースもあります。

そんな状況を避けるためにも、購入前に「修繕積立金の総額」と「いつ大規模修繕工事が実施される(された)か?」の確認をオススメします。不動産会社に依頼すると、「重要事項に関する報告書」といった形で資料を提示してもらえるでしょう。そこには、購入予定の部屋に対する滞納金や、マンション全体の滞納金の情報についての記載もあります。

購入しようと思っていたマンションが、大規模修繕工事の目安時期なのに「工事の予定もなく、お金も溜まっていない」なんてことでは困りますよね。
また、このような問題を抱えているということは、管理組合が機能していなかったり、住民の協力体制がとれていない、といったことも想定されるでしょう。不安な要素を残さず、不動産会社へしっかりと確認することが重要です。

住まいは、一生モノのお買い物。マンションの立地や間取りなどの条件だけでなく、“懐事情”もしっかり押さえておきましょう!


わたしのお客さまの中で「知らなかった」という声が意外に多いのが、住宅ローン控除の床面積に関する内容です。

マンション床面積には、「内法(うちのり)面積」(壁の内側から測定)と「壁芯(へきしん)面積」(壁の中心軸から測定)の2種類があります。内法は、壁の内側の寸法なので、実際に使用する広さに近いと考えられるでしょう。壁芯は、壁の厚みの部分が部屋の面積に含まれるため、内法の方が狭いとされています。※登記簿上に表示される床面積は、内法面積です。

住宅ローン控除については、内法面積が40u以上ないと適用されません。しかし、販売時に資料に表示されているのは壁芯面積のため、「条件を満たしているか?」を予め確認しておきましょう! 

例):購入予定物件の壁芯面積55u ➡ 内法面積40u以上か?をチェック!
         
   ☆壁芯面積が約51u〜55uの物件の場合は、特に注意が必要です。☆ 
           


最近は需要も高まり、人気のあるペット可能なマンションですが、ご自身でペットを飼っていない場合、その物件を初めから「購入の対象外」にしていませんか? 実はこれ、非常に勿体ないことなんです。

マンションを購入する際、”資産価値の落ちない物件”を選ぶのは、基本ともいえます。将来的に住み替えを考え、「売る・貸す」という選択肢が出た場合、ペット可能なマンションであれば、ペットを飼いたい人にとって非常に価値のあるマンションになるでしょう。

もちろん、ペットを飼わない人も住めるので、対象となる分母が一気に広がります。また、将来的にご自身でも、「ペットを飼いたい!」と思うかもしれません。マンション購入の際には、この辺りも視野に入れて選んでみてはいかがでしょうか。


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