オーケストライフでは、皆さまのお役に立てるくらしや住まいの耳より情報を定期的に発信していきます。今回は、地域の頼れる不動産アドバイザー トラストバンク株式会社の齋藤 健児が「『買主は相場を知っている』売主が気づきにくい不動産価値の“ズレ”とは？＜後編＞」と題して、お話しします。





不動産価格の話をする際、土地の評価をする目安となる「路線価（※1）」という言葉が出てくることがあります。ご存じでしょうか？

（※1）道路に面する土地の1�uあたりの価格を示すもので、毎年7月に公表される。（土地の価格を考える際の目安の一つですが、実際の売却価格とは異なります）。

路線価は土地の価格を考える際の目安の一つですが、実際の売却価格とは異なります。そのため、「このエリアは路線価が上がった。ということは、土地の価値も上がって、高く売れるのでは？」と考えてしまうかもしれません。

しかし、路線価は主に相続税や贈与税を計算するための評価額であり、「この土地がいくらで売れるか」を示すものではないのです。たとえば同じ道路に面している土地でも、日当たりや土地の形、道路との接し方などによって、実際の価値は変わりますよね。

南向きの部屋と北向きの部屋で価格帯が異なるように、実際の不動産売買では、
• 駅からの距離
• 土地の形
• 前面道路の幅や接道状況
• 日当たり
• 周辺の住宅環境
• 建物の状態
• 周辺で実際に行われている取引価格
• その時期の市場の需要 など、さまざまな条件を総合的に見て価格が決まります。

土地の売却を考えるなら路線価だけで判断せず、実際の物件の状態や周辺の取引事例などを踏まえて、「この土地ならいくらで売れそうか」を考えることが大切になるのです。


では実際、「この土地ならいくらで売れそうか」を考えるうえで、大事なことは何でしょうか？　お勧めしたいのは、売却をお願いしている担当者と「いま、どのような物件が売りに出ているか」を実際に見に行くことです。

不動産を買う人は条件を比較するため、現地へ足を運びます。それなのに売る側になると、意外と「周辺にどんな物件があり、いくらで売りに出ているか」を自分で見る機会は少ないものです。だからこそ売る側も同じように、自分の物件と条件の近い不動産を実際に見てみることをお勧めします。

たとえば、「駅からの徒歩圏内が同じ」「築年数が近い」「広さが似ている」といった物件を目にすると、価格だけではわからない違いが見えてくるものです。
「こちらの物件のほうが駅に近い」「この物件は日当たりがいい」「同じ価格でも、こちらのほうが状態がいい」など、購入する側の目線に立って比較してみることで、自分の物件が市場の中でどの位置にあるのかを、しっかりと知ることができます。

具体的にはまず、レインズ（※2）で自分の物件と条件が近い不動産の成約事例などを確認します。さらに現在売りに出されている物件について、「どのくらい閲覧されているのか」といった情報をチェックし、実際に現地へ足を運んでみるとよいでしょう。

（※2）国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」によって運営されている、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステム。

売却を始める際には、不動産会社の担当者から周辺の相場や成約事例について説明を受け、「なるほど！　この辺りが相場だな」と納得して価格を決めることが多いと思います。

ところが思ったように売れない期間が続くと、最初に説明された相場を少しずつ忘れてしまう。そして時間が経つにつれ、「もう少し高くても売れるのでは？」と、価格を上げたくなることも。

だからこそ一度価格を決めたら終わりではなく、その後も市場の状況を自分で確認することが重要です。入口はプロに任せても、その後は自分の目や足で、実際の不動産市場を見てみる。周辺の物件を実際に見たうえで、価格や条件を比較するのです。

そうすることで、「この価格なら売りたい」「この条件なら、もう少し待ってみよう」など、自分自身が納得できる判断につながります。適正な価格で不動産を売却するためには、専門家の意見を聞くだけでなく、売る側自身が市場を知ることが大切になるでしょう。